OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.01.2013, Az.: 24 U 97/12 – In vielen Gewerbemietverträgen ist eine sog. Optionsvereinbarung enthalten. Diese stellt ein Angebot des Vermieters an den Mieter dar, das Mietverhältnis für einen bestimmten Zeitraum (i.d.R. 5 Jahre) zu verlängern. In diesem Zeitraum kann der Gewerbemietvertrag nicht ordentlich gekündigt werden.
Gemäß § 550 BGB bedürfen Mietverträge, die für mehr als ein Jahr abgeschlossen werden, der Schriftform. Andernfalls gelten sie als unbefristet und können nach einem Jahr unter Einhaltung der Kündigungsfrist beendet werden. Die Schriftform ist eingehalten, wenn die Mietvertragsparteien auf derselben Urkunde unterschrieben haben, diese eine Einheitlichkeit aufweist (beispielsweise durch fortlaufende Nummerierung) und die wesentlichen Vertragsbestandteile enthalten sind. Hierzu gehört auch die Dauer des Mietverhältnisses. Die Ausübung der Verlängerungsoption ist jedoch nicht formbedürftig.
Wollen die Mietvertragsparteien eine Verlängerungsoption nachträglich vereinbaren – so der dem Urteil des OLG Düsseldorf zugrundeliegende Fall – ist die Schriftform einzuhalten. Eine mündliche Abrede reicht nicht aus. Der Umstand, dass die Kündigung eines Vertragspartners erst Jahre nach der Begründung eines Schriftformmangels erfolgt, führt nicht zu einem Vertrauensschutz der anderen Vertragspartei. Der Vermieter konnte das Mietverhältnis kündigen. Die Räumungsklage hatte Erfolg.
