Vorsicht: Steuerfalle nach Trennung!

Ein wesentlicher Bestandteil im Rahmen einer Trennung oder Scheidung ist die Frage, wer die eigengenutzte Immobilie übernimmt oder ob diese verkauft werden muss.

Zwar kann in rechtlicher Hinsicht hierüber problemlos eine Einigung erzielt werden. Jedoch muss die Frage der Spekulationssteuer im Rahmen des § 23 EStG berücksichtigt werden. Dies wird häufig übersehen. Das führt unter Umständen bei dem Ehegatten zu nicht unerheblicher Steuerbelastung, welcher dem anderen das Eigentum überträgt.

Warum?

Die Ehegatten kauften im Jahre 2007 gemeinsam eine Immobilie zum Preis von 300.000 €. Der Ehemann zog 2009 aus. Im Jahre 2012 konnten die Eheleute die Frage klären, was mit der Immobilie geschehen soll. Die Frau wollte das Haus übernehmen. Ein Gutachten zum Verkehrswert besagt, dass dieser zwischenzeitlich 550.000 € beträgt. Die Ehefrau übernimmt den hälftigem Miteigentumsanteil des Ehemannes und zahlt 275.000 € an ihn aus.

Kurze Zeit später erhält der Ehemann einen Steuerbescheid. Den Differenzbetrag zwischen 150.000 € und 275.000 € muss er im Rahmen des § 23 EStG versteuern .

Der Ärger beim Ehemann ist groß. Leider haben die Eheleute einen erheblichen Bestandteil der Vermögensauseinandersetzung übersehen. Auch beim Verkauf der gemeinsamen Immobilie fällt die sogenannte Spekulationssteuer im Rahmen des Einkommensteuerrecht nach § 23 EStG an.

Wann ist Spekulationssteuer fällig?

Diese ist dann fällig, wenn die Immobilie oder ein Miteigentumsanteil an der Immobilie innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder verkauft wird und der Verkaufserlös über den Anschaffungskosten liegt. Diese Zehnjahresfrist wurde vorliegend nicht beachtet. Haben die Eheleute vor genau zehn Jahren die Immobilie erworben, besteht im Rahmen der Spekulationssteuer keine Gefahr.

Im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung hat es daher oberste Priorität, dass die anwaltlichen Berater diese Zeitschiene berücksichtigen.

Erfolgt innerhalb der zehn Jahre eine Veräußerung oder Übertragung an den anderen Ehegatten, muss besonderes Augenmerk auf die Ausnahmevorschriften gelegt werden. Eine Spekulationssteuer fällt zum Beispiel nicht an, wenn die veräußernde Person im Jahr vor der Veräußerung in der Immobilie gelebt hat.

Vorliegend ist der Ehemann jedoch drei Jahre vor der Übertragung ausgezogen.

Eine Beratung durch eine Fachanwältin für Familienrecht oder einen Fachanwalt für Familienrecht hätte den Ehemann sicherlich vor einer erheblichen finanziellen Belastung bewahrt.