Chance oder Falle – was geschieht mit der gemeinsamen Immobilie?

Endet die Liebe und damit auch häufig das Zusammenleben in einer gemeinsamen Immobilie, stellt sich immer die Frage: Was passiert mit dieser Immobilie? Übernimmt sie einer der Ehegatten? Wird sie gemeinsam verkauft? Oder – und dies ist meist die höchste Eskalationsstufe im Scheidungsverfahren – geht sie in die Teilungsversteigerung? Häufig geht daraus kein Gewinner hervor.

Aber der Reihe nach: Was ist eine Teilungsversteigerung? Ein weitverbreiteter Irrglaube unter Ehegatten liegt darin, dass sie bei der gemeinsamen Immobilie einen freihändigen Verkauf erzwingen können. Dem ist nicht so. Keinem der Ehegatten steht ein Anspruch auf einen Verkauf der Immobilie zu einem bestmöglichen Preis zu. Es besteht auch kein Anspruch, und dies denken ebenfalls viele, dass der andere Ehegatte verpflichtet ist, dem anderen seinen Miteigentumsanteil gegen Zahlung des hälftigen Verkehrswertes der Immobilie zu übertragen. Auch einen derartigen Anspruch kennt das Gesetz nicht.

Viele Eheleute glauben, dass lediglich der Anteil des anderen Ehegatten an der gemeinsamen Immobilie versteigert wird und man selbst sein Miteigentum behält. Auch dies ist fehlerhaft. Die Teilungsversteigerung bezieht sich grundsätzlich auf das gesamte Grundstück.

Einigen sich die Ehegatten nicht hinsichtlich der gemeinsamen Immobilie, greift die gesetzliche Regelung, dass Miteigentümer einer Immobilie jederzeit die Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft durch Einleitung einer Teilungsversteigerung in die Wege leiten können. Dabei handelt es sich sprichwörtlich um ein „unter den Hammer kommen“ der Immobilie. Das geringste Gebot entspricht nicht dem Verkehrswert, sondern orientiert sich an bestehenden Belastungen und den zu deckenden Verfahrenskosten. Somit kann das geringste Gebot weit unter dem Verkehrswert oder bei sehr hohen Belastungen weit über dem Verkehrswert liegen.

Da die Einleitung der Teilungsversteigerung häufig die größtmögliche Eskalationsstufe unter Ehegatten darstellt, muss dieser Schritt – zumal er mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist – genau überlegt werden. Vor Einleitung dieses Verfahrens sollte und muss eine Strategie arbeitet werden. Bei Immobilien mit hohen Belastungen, die auch noch über dem Verkehrswert liegen, ist die Einleitung einer Teilungsversteigerung häufig wenig erfolgversprechend. Dabei ist grundsätzlich irrelevant, ob die Grundschulden, welche auf dem Grundstück lasten, noch bestehen. Entscheidend ist der eingetragene Belastungsbetrag.

Ferner wird in der Rechtsprechung darüber gestritten, ob die Ehegatten bereits vor rechtskräftiger Scheidung einen derartigen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen können. Was passiert, wenn ein Ehegatte in dem Eigenheim lebt? Kann auch in diesem Falle die Teilungsversteigerung bis zur Rechtskraft der Scheidung verhindert werden, selbst wenn dies Jahre dauert? Zu vielen dieser Fragen gibt es noch keine eindeutige Entscheidung des Bundesgerichtshofes. Umso wichtiger ist es daher, mit der Drohung, das Teilungsversteigerungsverfahren einzuleiten, keinen „Schnellschuss“ abzusetzen.

Lassen Sie sich vor einem solchen Schritt durch eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Familienrecht zu allen denkbaren Risiken und Alternativen beraten. Viele Mandanten stehen in diesem ein effektives Druckmittel. Wenn es wirklich rechtlich effektiv ist, kann man es auch nutzen. Genau diese Frage muss jedoch im Einzelfall vorher durch eine bzw. einen auf das Rechtsgebiet spezialisierten Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt geprüft werden.